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房贷利率换锚什么意房贷利率换锚会有什么影响?你家的房贷利息会涨多少? [复制链接]

发表于 2019-10-8 15:36:09 |显示全部楼层
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从今天开始,新发放商业性个人房贷利率须以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。也就是说,关系千家万户的房贷利率正式“换锚”了,定价基准由以往的基准利率转换为LPR。
记者从房贷市场的各参与方了解到,虽然定价方式换了,但是房贷利率水平前后变化微乎其微,购房者买房贷款的步伐并未乱。同时各家商业银行也已经做好充分准备,迎接房贷利率新机制切换。
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调整之后有何变化?以该支行当天报价为例,按照最新LPR,5年期以上贷款利率为4.85%,若申请人征信基本良好,按照加80个基点,首套房贷利率为5.65%。参照该支行此前首套房5.63%(上浮15%),微增两个基点。
今天是央行房贷利率新政落地的第一天——根据人民银行的公告,“自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。”
您准备好了吗?
一 房贷利率新政详解 
相对之前的政策,今天落地的新政对于我国房贷利率结构会有何影响?本文尝试通过下图进行解释。
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上图左边是大家非常熟悉的传统房贷利率结构,主要包括两个部分:
(1)基准利率:由央行官方公布的一个存贷款利率,主要根据我国经济状况和货币政策需要进行确定和调整,当前我国5年以上贷款的基准利率为4.9%。由于该利率的调整将对宏观经济影响较大,故调整比较慎重,上次基准利率的调整可以追溯到2015年,至今已近4个年头。
(2)利率加点:实际房贷利率在基准利率的基础上还会有一个利率加点(一般是在基准利率的基础上,上下浮动一定比例)。在传统房贷利率结构中,利率加点一般由金融机构根据市场情况(资金面的宽裕情况)和风险等级(抵押资产和贷款人的风险情况)灵活决定,所以同一个贷款人向不同银行申请贷款,得到的房贷利率可能存在差异。央行会对浮动的上下限进行限定。
上图右边是此次新政推出后的房贷利率结构,可以发现大的框架并没有发生变化(仍然是由“基础利率+利率加点”两个部分构成),但是,每部分的具体组成发生了较大的变化:
(1)基础部分:由基准利率变为了市场报价利率(LPR),所谓市场报价利率(LPR),是选取了市场上有代表性的18家银行,综合参考他们的贷款利率报价,由指定发布人对报价进行计算,形成的平均利率。相对之前的基准利率,市场报价利率(LPR)的定价来源为市场报价,更新频率更高(每月20日更新一次),市场化程度更高。
(2)利率加点:引入央行和省分行的参与。相比之前利率加点仅由金融机构根据市场情况进行浮动,在新政的利率加点中,还引入了央行和人民银行各省级分行的参与。其中,央行要求“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点”,而对于各人民银行省级分行,“应按照‘因城施策’原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。”因此,在新政中,利率加点受到央行、人民银行省级分行和对应商业银行三者共同影响。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。
二 房贷利率新政对房价的影响不大
房贷利率新政的推出,对于当前的房价影响大吗?
笔者认为影响不大。
因为相对于其他房地产价格影响因素(如限购政策和首付比例等因素),利率变动对于房价的影响相对有限。本文以一个购房案例进行解释:
假设总房款为300万元,三成首付90万元,需向银行贷款210万元,根据不同的房贷利率,按20年期限,以等额本息形式,每个月需要还款的金额如下图所示:
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三 房贷利率新政对现有房贷的影响
有人可能会担心利率新政的推出,对于现有房贷利率产生影响?这里涉及到新旧政策过渡的问题。
根据官方的说法,“2019年10月8日前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。”

  

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